Mandanteninformation
April 2013
Verschweigen eines Mangels beim Hausverkauf
Wer bei dem Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Wenn der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches für möglich hält, muss er dies dem Käufer gegenüber offenbaren. Sonst kann dieser die Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen.
In einem Fall aus der Praxis hatte der Käufer ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben. Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die Verkäufer erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Käufer fest, dass im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war. Der Käufer nahm daraufhin die Vorbesitzer auf Schadensersatz in Höhe von knapp 25.000 € in Anspruch und warf ihnen vor, den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Diese erwiderten, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben.
Das Oberlandesgericht Koblenz stellte in seiner Entscheidung vom 15.1.2013 unter Einbeziehung des Sachverständigengutachtens fest, dass beim Kauf des Hauses die Dachisolierung durch Marderbefall weitgehend zerstört gewesen sei. Bei der Teilsanierung hätten es die Verkäufer mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch das restliche Dach befallen sei. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden sei diese Möglichkeit naheliegend gewesen. Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Wahrnehmung der Verkäufer einen unvorstellbaren Lärm verursacht. Nach Teilöffnung des Daches hätten sie zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte.
Dies hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem Hauserwerber mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führe zur Haftung der Verkäufer wegen Arglist und verdränge damit auch den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.
Wer bei dem Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Wenn der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches für möglich hält, muss er dies dem Käufer gegenüber offenbaren. Sonst kann dieser die Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen.
In einem Fall aus der Praxis hatte der Käufer ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben. Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die Verkäufer erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Käufer fest, dass im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war. Der Käufer nahm daraufhin die Vorbesitzer auf Schadensersatz in Höhe von knapp 25.000 € in Anspruch und warf ihnen vor, den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Diese erwiderten, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben.
Das Oberlandesgericht Koblenz stellte in seiner Entscheidung vom 15.1.2013 unter Einbeziehung des Sachverständigengutachtens fest, dass beim Kauf des Hauses die Dachisolierung durch Marderbefall weitgehend zerstört gewesen sei. Bei der Teilsanierung hätten es die Verkäufer mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch das restliche Dach befallen sei. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden sei diese Möglichkeit naheliegend gewesen. Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Wahrnehmung der Verkäufer einen unvorstellbaren Lärm verursacht. Nach Teilöffnung des Daches hätten sie zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte.
Dies hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem Hauserwerber mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führe zur Haftung der Verkäufer wegen Arglist und verdränge damit auch den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.
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